一般・専任・専属専任の特徴を比較｜不動産の3つの媒介契約の違いとは

不動産の媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ契約内容や売却活動の進め方が異なります。

しかし、「3つの媒介契約は何が違うの？」「どの契約を選べばよいのか分からない」と悩む方も少なくありません。

そのため、契約内容を十分に理解しないまま媒介契約を結んでしまうと、希望どおりに売却活動を進められない可能性があります。

この記事では、不動産の3つの媒介契約の違いや特徴を比較するとともに、それぞれのメリット・デメリットや選び方について分かりやすく解説します。

この記事でわかること

• 3つの媒介契約それぞれの特徴
• 媒介契約ごとの違いと比較ポイント
• 売却方法に合った媒介契約の選び方

Aki

不動産売却における、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いについて見ていきましょう。

共有持分や長期間の空き家など、
売却に困る不動産の悩みを解決！

＼簡単入力で、まずは無料査定👇／

不動産売却を検討したい方へ👇
・困った不動産の売却なら「ワケガイ」

不動産の3つの媒介契約とは？

不動産の媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する際に締結する契約のことです。

そして媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ依頼できる不動産会社の数や売却活動のルールが異なります。

どの媒介契約を選ぶかによって、売却活動の進め方が変わるため、それぞれの特徴を理解したうえで契約を選ぶことが大切です。

Aki

この章では、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約それぞれの特徴を整理します。

なお、不動産を売却して住み替えを予定している方は、新居の契約費用や引っ越し費用👇もあわせて確認しておきましょう。

一般媒介契約とは？特徴と仕組みを解説

一般媒介契約とは、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる媒介契約です。

また、自分で買主を見つけて直接売買契約を結ぶ「自己発見取引」も認められています。

複数の不動産会社に売却を依頼できるため、幅広く買主を探せる点が特徴です。

一方で、不動産会社は必ずしも自社で成約できるとは限らないため、販売活動が消極的になる場合があります。

また、レインズへの登録義務や売主への定期的な報告義務もありません。

複数の不動産会社を比較しながら売却活動を進めたい方や、幅広い販売ルートを活用したい方に適した契約といえるでしょう。

※レインズへの登録については、第2章で解説しています。

専任媒介契約とは？特徴と仕組みを解説

専任媒介契約とは、1社の不動産会社にのみ売却を依頼する媒介契約です。

一般媒介契約とは異なり、複数の不動産会社へ同時に依頼することはできません。

ただし、売主自身が買主を見つけて契約する「自己発見取引」は認められています。

専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務があり、契約締結から7日以内に物件情報を登録しなければなりません。

また、売主に対して2週間に1回以上の活動報告を行う義務もあるため、売却状況を把握しやすい点が特徴です。

一般媒介契約よりも不動産会社との連携を強めながら、自己発見取引の自由も残したい方に適した契約といえるでしょう。

専属専任媒介契約とは？特徴と仕組みを解説

専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社にのみ売却を依頼する媒介契約です。

専任媒介契約と同様に複数の不動産会社へ同時に依頼することはできませんが、売主自身が買主を見つけた場合でも、不動産会社を通じて契約を行う必要があります。

専属専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務があり、契約締結から5日以内に物件情報を登録しなければなりません。

また、売主への活動報告も1週間に1回以上行う義務があるため、3つの媒介契約の中で最も手厚いサポートを受けられる点が特徴です。

売却活動を1社の不動産会社へ一任したい方や、定期的な報告を受けながら安心して売却を進めたい方に適した契約といえるでしょう。

3つの媒介契約の違いを一覧表で比較

3つの媒介契約には、それぞれ契約できる不動産会社の数やレインズへの登録義務、売主への報告義務などに違いがあります。

そのため、不動産売却をスムーズに進めるためには、それぞれの特徴を比較したうえで、自分に合った契約を選ぶことが大切です。

以下の表1👇では、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の主な違いを比較しています。

一覧表から分かるように、一般媒介契約は自由度が高い一方で、不動産会社による販売活動や報告に関する義務はありません。

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社との連携を重視した契約であり、レインズへの登録や定期的な活動報告が義務付けられています。

3つの媒介契約を選ぶ前に押さえておきたいポイント

媒介契約を選ぶ際は、それぞれの違いだけでなく、契約に関わる仕組みやルールについても理解しておくことが重要です。

特に、レインズへの登録や売主への報告義務、複数の不動産会社へ依頼できるかどうかなどは、売却活動の進め方や売却結果にも影響します。

Aki

この章では、媒介契約を比較する前に知っておきたい基本的なポイントを解説します。

なお、不動産は必ずしも売却だけが選択肢ではありません。

物件の状態や所有目的によっては、売却よりも賃貸や土地活用などを選択した方が、資産価値を有効に活かせる場合もあります。

不動産活用にはさまざまな方法があるため、それぞれの特徴を比較したうえで判断することが大切です。

詳しくは、以下の記事👇をご覧ください。

レインズへの登録とは？

レインズへの登録とは、不動産会社だけが利用できる不動産情報ネットワーク「REINS（レインズ）」へ売却物件の情報を登録することです。

登録された物件情報は全国の不動産会社で共有されるため、より多くの購入希望者へ物件を紹介しやすくなります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務があります。

一方、一般媒介契約には登録義務がないため、不動産会社の判断で登録される場合とされない場合があります。

レインズに登録されることで、1社だけでなく全国の不動産会社が購入希望者へ物件を紹介できるようになるため、売却の機会が広がる点が大きなメリットです。

ただし、レインズへ登録されたからといって必ず早期に売却できるわけではなく、不動産会社の販売活動や物件の価格設定なども売却結果に大きく影響します。

出典：
東日本レインズ【レインズってなに？】

売主への報告義務は必要？

売主への報告義務とは、不動産会社が売却活動の進捗状況を売主へ定期的に報告する義務のことです。

どのような販売活動を行ったのか、問い合わせ件数や内覧状況などを共有することで、売主は売却状況を把握できます。

専属専任媒介契約では1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上の報告が法律で義務付けられています。

一方、一般媒介契約には報告義務がないため、不動産会社によって報告の頻度や内容は異なります。

報告義務があることで、売却活動が適切に行われているかを確認しやすくなるだけでなく、価格の見直しや販売方法の変更など、必要に応じて売却戦略を調整しやすくなる点がメリットです。

複数の不動産会社に依頼できるメリットとは？

複数の不動産会社へ依頼することで、それぞれの会社が持つ販売ネットワークや顧客情報を活用できるため、1社だけに依頼する場合と比べて、より多くの購入希望者へ物件情報を届けられる可能性があります。

また、不動産会社ごとの査定価格や販売戦略、広告方法などを比較しながら売却を進められるため、自分に合った不動産会社を見極めやすい点もメリットです。

一方で、複数の不動産会社へ依頼すると、各社からの問い合わせや販売活動の報告を個別に確認する必要があります。

さらに、価格変更や販売条件を見直す際には、それぞれの不動産会社へ内容を共有しなければならず、連絡や情報管理の負担が大きくなる場合があります。

そのため、複数社へ依頼できるメリットだけでなく、売却活動を管理する手間も考慮したうえで判断することが大切です。

不動産の媒介契約はどれを選ぶべき？

不動産の媒介契約は、売却で何を優先するかによって選び方が変わります。

スピードを重視するのか、自由度を重視するのか、それともバランスを取りたいのかによって適した契約形態が異なるためです。

専属専任媒介契約は1社の不動産会社にのみ依頼する契約で、自分で買主を見つけることもできません。

その分、不動産会社には報告義務やレインズへの登録義務が厳しく設定されており、積極的な販売活動が期待できる仕組みになっています。

次に、専任媒介契約は1社に依頼する点は専属専任と同じですが、自分で買主を見つけることができる点が異なります。

不動産会社に任せつつも、自分でも動ける余地があるため、柔軟性とサポートのバランスを取りたい場合に適しています。

そして一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。

広く買主を探せる一方で、不動産会社ごとの優先度が分散しやすく、販売活動の積極性に差が出る可能性があります。

Aki

この章では、それぞれの媒介契約の違いを踏まえたうえで、どのような基準で選べばよいのかを整理します。

不動産売却を検討したい方へ👇
・困った不動産の売却なら「ワケガイ」

一般媒介契約がおすすめなケース

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。

そのため、幅広く買主を探せるというメリットがある一方で、不動産会社ごとの動きに差が出やすいという特徴もあります。

そのうえで、一般媒介契約がおすすめなケースは以下のような場合です。

まず、できるだけ多くの不動産会社にアプローチして、広く買主を探したい場合です。

特に物件の需要が高いエリアや条件が良い物件では、複数社に依頼することで早期売却につながる可能性があります。

次に、不動産会社を比較しながら進めたい場合です。

担当者の対応や販売戦略に差が出ることもあるため、複数社の動きを見ながら信頼できる会社を見極めたいケースに向いています。

また、ある程度売却の目処が立っており、スピードよりも、より良い条件で売れる可能性を重視したい場合にも適しています。

ただし、すべての会社が積極的に動くとは限らないため、依頼したまま放置せず、定期的に販売状況を確認することが重要です。

一般媒介契約は自由度が高い分、売主側の関与も求められる契約であると言えます。

専任媒介契約がおすすめなケース

専任媒介契約は、1社の不動産会社に売却を依頼しつつ、自分で買主を見つけることもできる契約です。

そのため、サポートの安定性と一定の自由度を両立できる点が特徴です。

そのうえで、専任媒介契約がおすすめなケースは以下のような場合です。

まず、不動産会社にしっかりと販売活動を任せつつ、自分でも買主が見つかる可能性を残しておきたい場合です。

知人や親族など、直接のつながりから購入希望者が出る可能性があるケースでは特に相性が良い契約です。

次に、複数社に依頼するほどの手間はかけたくないものの、定期的に販売状況の報告を受けたり、積極的な売却活動を期待したい場合です。

1社に絞ることで販売戦略が一本化され、情報管理や連絡もシンプルになります。

また、一般媒介契約ほど自由度はいらないが、専属専任ほど制約を強くしたくないという中間的なニーズにも適しています。

ただし、依頼する不動産会社の力量によって結果が大きく左右されるため、会社選びの重要性は高い契約形態です。

販売力や実績も含めて見極めることが大切になります。

専属専任媒介契約がおすすめなケース

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ売却を依頼し、自分で買主を見つけることもできない契約です。

その分、不動産会社の販売活動に対する管理や報告義務が最も厳しく、売却サポートが手厚くなりやすい仕組みになっています。

そのうえで、専属専任媒介契約がおすすめなケースは以下のような場合です。

まず、できるだけ早く売却したいなど、スピードを最優先したい場合です。

販売活動の報告頻度も高く、状況把握がしやすいため、短期決戦で進めたいケースに向いています。

次に、売却活動をできるだけ不動産会社に一任し、自分で動く負担を減らしたい場合です。

内見対応や広告活動なども含めて、窓口を一本化して進めたい人に適しています。

また、売却戦略を明確にして、担当者と密に連携しながら進めたい場合にも向いています。

1社専属になることで情報共有がスムーズになり、販売方針のズレが起きにくくなります。

ただし、依頼する不動産会社の力量によって結果が大きく左右されるため、会社選びの重要性は最も高い契約形態です。信頼できる担当者を選ぶことが前提になります。

不動産の売却はどこに相談すべき？

不動産の売却は、基本的に不動産会社に相談するのが第一選択です。

ただし、売却の目的や物件の状況によっては、相談先を使い分けることが重要になります。

まず一般的な売却では、不動産会社（仲介）に相談するのが基本です。

査定から販売活動、購入希望者との交渉まで一貫して対応してもらえるため、最も標準的な方法です。

次に、できるだけ早く売却したい場合や、買い手が見つかりにくい物件の場合は、不動産買取業者が選択肢になります。

また、相続物件や空き家、再建築不可などの訳あり不動産の場合は、通常の不動産会社だけでなく、訳あり物件を専門に扱う業者に相談することが重要です。

一般市場では売却が難しいケースでも、専門業者であれば対応できる可能性があります。

Aki

この章では、不動産売却における主要な相談先と、その適用場面を整理します。

なお、不動産の売却を検討する前には、売却後の資金計画や住み替えも含めてFP（ファイナンシャルプランナー）に相談しておくと安心です。

査定方法の違いや売却時に注意すべきリスクについては、以下の記事👇で詳しく解説しているので、合わせて参考にしてみてください。

空き家などの訳あり物件の売却方法と相談先

空き家などの訳あり物件は、「普通に売りに出せば売れる」という前提が通用しないケースが少なくありません。

売却が進みにくい理由としては、立地条件の問題だけでなく、建物の老朽化や再建築不可、相続による権利関係の複雑さなど、さまざまな要因があります。

これらが重なることで、通常の購入希望者が付きにくくなります。

そのため、空き家などの訳あり物件では、どこに相談するかを考える前に、どのルートであれば売却の可能性があるのかを整理することが重要になります。

例えば、一般的な市場でも売却が見込める場合は不動産会社への仲介依頼が基本になります。

一方で、価格よりもスピードを優先したい場合や、通常の市場での成約が難しい場合には、不動産買取という選択肢が現実的です。

さらに、再建築不可や老朽化が進んだ物件など、流通が難しいケースでは、訳あり物件を専門に扱う業者に相談することで、売却の可能性が広がることもあります。

長期間の空き家など、
売却に困る不動産の悩みを解決！

＼簡単入力で、まずは無料査定👇／

空き家などの不動産売却を検討したい！👇
・困った不動産の売却なら「ワケガイ」

まとめ｜媒介契約は売却目的に合わせて選ぶことが大切

不動産の媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ依頼できる不動産会社の数やレインズ登録、報告義務などに違いがあります。

そのため、契約を選ぶ際は売却目的に合わせて判断することが大切です。

また、契約形態だけでなく、不動産会社や担当者の実績・対応力も売却結果を左右する重要な要素です。

それぞれの特徴を比較したうえで、自分に合った媒介契約を選び、納得のいく不動産売却を進めましょう。