住宅ローン借り換えは本当にお得？手数料・金利・総支払額を比較【6社比較表付き】

住宅ローンを借り換えたら、どれくらいお得になるのか。

こうした疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

借り換えによって月々の返済額が下がる可能性はありますが、

手数料や違約金を含めると、必ずしも得になるとは限りません。

大切なのは、金利だけで判断せず、総支払額まで比較することです。

この記事では、銀行ごとの金利や手数料を比較しながら、

借り換えを検討すべき3つのタイミングについて解説します。

この記事で分かること

1. 銀行ごとの金利・手数料・総支払額の違い
2. 住宅ローン借り換えで本当に得になる条件
3. 借り換えを検討すべき3つのタイミング

Aki

まずは銀行ごとの金利や手数料の違いを確認しましょう！
そのうえで、借り換えでお得になる条件を見ていきますね！

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住宅ローン借り換えの手数料・金利はどれくらい？費用の目安を比較

いきなり各銀行の比較を行いたいところですが、まずは実質金利について少しだけ触れておきましょう。

実質金利を意識することで、手数料や保証料も含めた総支払額を把握でき、銀行ごとの条件をより正しく比較できます。

Aki

実質金利を押さえると、借入時の銀行比較がより分かりやすくなりますよ！

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借り換え前に知っておきたい実質金利とは？

実質金利とは、単純な「表示金利（表面金利）」だけでなく、

借り入れにかかる事務手数料や保証料、保険料などの諸費用も含めた実際の負担を年率換算したものです。

たとえば、次の条件で借り換えを考えたとします。

この場合、表面金利だけを見ると1.0％ですが、手数料や保険料を含めると、実際に支払う総額は増えます。

これを年率換算したものが実質金利です。

具体例としては、

Aki

つまり、同じ1.0％の表面金利でも、総支払額では数十万円単位の差が生まれることがあります。

住宅ローン借り換えはどこが安い？主要銀行6社の比較一覧表

それでは、ここから各銀行の条件を比較していきましょう。

Aki

ここでは、借入額3,500万円・返済期間35年を前提に、
大手6社の金利や月々の返済総額を比較してみます。

Aki

上記6社についてポイントを更に見ていきましょう。

住宅ローン借り換えで総返済額・月々の支払額はどれくらい変わる？主要銀行6社を比較

それではここから、先ほどの6社について、各銀行ごとのポイントをまとめてみましょう。

1. PayPay銀行

プラン名：
・全期間引下げ(借り換え)・変動金利

特徴：
・実質金利が最も低く、総返済額も最小
・月々返済額が最も低い

金利・支払い額の目安：
・実質金利：0.783%
・総返済額：39,150,000円
・月々支払額：93,400円

こんな方におすすめ：
・月々の返済をできるだけ抑えたい方
・変動金利を活用して総支払額を減らしたい方

出典：
PayPay銀行『金利・住宅ローン』

2. 住信SBIネット銀行

プラン名：
通期引下げプラン・変動金利

特徴：
・実質金利がこの中で2番目に低く、総返済額も少ない
・WEB申込で手続きが簡単に行える

金利・支払い額の目安：
・実質金利：0.803%
・総返済額：39,590,000円
・月々支払額：94,000円

こんな方におすすめ：
・総支払額を抑えつつ、手続きの簡単さも重視したい方
・変動金利で月々返済を軽くしたい方

出典：
住信SBIネット銀行『住信SBIネット銀行の住宅ローン』

3. 三井住友信託銀行

プラン名：
・全期間一定金利引下・変動金利

特徴：
・全期間一定金利引下げ型で、金利上昇リスクを抑えやすい

金利・支払い額の目安：
・実質金利：0.884%
・総返済額：43,370,000円
・月々支払額：103,300円

こんな方におすすめ：
・総支払額を抑えつつ、金利上昇リスクを避けたい方
・長期的に安定した返済計画を重視したい方

出典：
三井住友信託銀行『住宅ローン金利引き下げ実施中』

4. 三菱UFJ信託銀行

プラン名：
・ネット住宅ローン専用・変動金利

特徴：
・手続きはネットで完結、スムーズに借り換え可能
・大手銀行の安心感あり

金利・支払い額の目安：
・実質金利：0.899%
・総返済額：43,880,000円
・月々支払額：104,400円

こんな方におすすめ：
・手続きの利便性を重視したい方

出典：三菱UFJ信託銀行『住宅ローン』

5. 楽天銀行

プラン名：
・住宅ローン・金利選択型（借り換え） 変動金利

特徴：
・金利選択型で固定・変動を切り替え可能
・プランの柔軟性がある

金利・支払い額の目安：
・実質金利：1.074%
・総返済額：47,240,000円
・月々支払額：112,200円

こんな方におすすめ：
・将来の金利変動に備えてプランを選びたい方
・柔軟性を重視したい方

出典：
楽天銀行『金利一覧・住宅ローン』

6. りそな銀行

プラン名：
・ずーっとお得！全期間型・5年固定

特徴：
・5年固定金利で返済額が安定しやすい
・他行より総支払額は比較的高め

金利・支払い額の目安
・実質金利：1.487%
・総返済額：55,130,000円
・月々支払額：131,500円

こんな方におすすめ：
・長期的な金利変動リスクを避けたい方

出典：
りそな銀行『りそな住宅ローン』

同じ銀行（自銀）で住宅ローンを借り換えた場合はどうなる？

住宅ローンの借り換えを考える際、まず気になるのが「自分が普段使っている銀行（自銀）で借り換えた場合どうなるか」です。

自銀で借り換える場合の大きなメリットは、手続きの手軽さと安心感です。

すでに口座を持っているため、返済口座の設定や残高確認がスムーズに行えます。

また、窓口や電話でのサポートが受けられるので、借り換えの手続きに不安がある方には心強いと言えます。

一方で注意点もあります。

便利さや安心感がある反面、ネット銀行などと比べると金利がやや高めに設定されていることが多く、総返済額では不利になる場合があります。

また、借り換えにかかる事務手数料や保証料などの条件も確認が必要です。

悩みを抱えるTさん

結局、どの銀行に借り換えるのが一番お得かが分かりにくいのが悩みです。

Aki

そんなときは、乗り換えシミュレーションを行ってみるのがおすすめです。
シミュレーションを使えば、借り換え時の具体的な支払金額や総返済額を簡単に確認することができます。

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住宅ローン借り換えのメリットとは？

住宅ローンは一般的に30年などの長期間にわたって返済するため、わずかな金利差でも総返済額に大きな違いが生じます。

そのため、借り換えによって月々の返済額を抑えたり、最終的な支払総額を減らしたりすることが可能です。

Aki

まず最初に、住宅ローン借り換えのメリットについて確認していきましょう。

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支払い額の減少と金利引き下げの効果

住宅ローンの借り換えには、主に「月々の返済額の軽減」と「適用金利の引き下げ」という2つのメリットがあります。

なお、住宅ローンの借り換えを検討する際は、住宅ローン減税（控除）の適用条件や期間についても確認しておくことが大切です。

制度の延長や対象条件の変更点については、住宅ローン減税は5年延長？制度の変更点と対象条件をわかりやすく解説の記事でも詳しく解説していますので、あわせて参考にしてみてください。

なぜ借り換えで返済総額が軽減されるの？

では、なぜ借り換えによって返済総額が軽減されるのでしょうか。

主な理由は、金利タイプの変更によって金利が下がることや、返済方式の見直しによって無理のない返済計画が立てやすくなることにあります。

Aki

ここでは、その具体的な理由を3つに分けて解説していきます。

1. 返済方法や金利の見直しができる

借り換えを通じて、例えば、現在の元利均等返済から元金均等返済に変更することができます。

元金均等返済にすることで、初期の返済額は高くなりますが、総返済額を抑えられる場合があります。

また、現在のローンが固定金利の場合、変動金利に借り換えることで、金利が低く設定され、月々の返済額が軽減される可能性があります。

2. 繰上返済がしやすくなる

新たなローン契約を結ぶことで、繰上返済をしやすくなることがあります。

特に、元金の返済方法や繰上返済手数料が緩和されるケースが多いため、返済計画を柔軟に見直すことが可能です。

例えば、繰上返済手数料が無料または低額に設定されている場合、余裕ができたタイミングで一部繰上返済を行いやすくなり、返済期間を短縮することができます。

これにより、総支払利息が軽減され、早期完済が可能になることで、長期的に大きな経済的メリットを得られます。

3. 借入額を増やすことができる

住宅ローンの借り換え時に、必要に応じて追加でお金を借りることができます。

この「借り換え＋借入額増加」という方法を利用することで、リフォーム費用や教育資金、生活費などを含めた資金調達を行うことができます。

例えば、住宅を購入した後にリフォームが必要になった場合や、子どもの教育費用を捻出したい場合に、この方法を活用することができます。

ただし、借り換えによって追加でお金を借りる場合、元々の住宅ローンに加えて新たに借り入れ額が増えるため、月々の返済額が増加する可能性もあります。

そのため、返済負担を無理なく支払えるかどうかを慎重に検討する必要があります。

Aki

借り換えの際に追加で資金を借りる場合、その金利の適用方法は契約内容によって異なります。
詳しくは、以下のⒶⒷをご確認ください。

住宅ローンについて相談できるサイトは👇
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住宅ローン借り換えの注意点とは？

第一章でお伝えしたように、借り換えには多くのメリットがありますが、一方でいくつかのデメリットもあります。

Aki

この章では、借り換え時に注意すべき3つのポイントについて見ていきましょう。

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手数料や費用がかかる

借り換えに伴い、融資手数料や登記費用、保証料などの諸費用が発生する場合があります。

これらの費用は借り換え時に一括で支払う必要があり、短期間での返済を考えている場合は負担が重く感じられることもあります。

特に、借り換え後のローン残高が少ない場合や返済期間が短いと、諸費用の負担が相対的に大きくなり、借り換えのメリットが薄れることがあります。

また、一度にまとまった費用が必要になるため、資金繰りに影響が出る可能性もあります。

そのため、日々の家計負担を見直し、無理のない資金計画を立てることも大切です。

毎月1万円の節約に役立つ具体的な方法については、以下の記事👇で詳しくまとめていますので、ぜひ参考にしてみてください。

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返済期間が延びる可能性がある

借り換えを行う際、返済期間を延ばすことができます。

この場合、月々の返済額は減りますが、その分、総支払額（利息の総額）が増える可能性があります。

特に返済期間が長くなると、元本が長期間残るため利息が多く積み重なり、最終的な支払額が大きくなることがあります。

そのため、返済期間を延ばす際は、月々の負担軽減と総支払額の増加の両方に注意する必要があります。

また、住宅ローンの返済方式には元利均等返済と元金均等返済があり、どちらを選択するかによって毎月の返済額の変動や総支払額が異なります。

借り換え時には返済期間だけでなく、返済方式の違いについても確認しておくことが大切です。

Aki

返済方式によって、どのくらい返済総額が変わるのかは、ファイナンシャルプランナー（FP）に相談してみることも一つの方法です。

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ローン契約の条件に違約金が発生する場合がある

現在のローン契約に「途中解約」や「借り換え時の違約金」が設定されている場合、借り換えを行うとこれらの違約金が発生することがあります。

特に固定金利型の住宅ローンでは、借り換え時に解約料や違約金が高額になることが多いです。

そのため、借り換えによる金利引き下げや返済額の減少が、最初に支払う違約金を上回るかどうかを計算することが重要です。

Aki

途中解約や借り換え時の違約金を把握し、その金額が金利引き下げや月々の返済額減少で相殺できるかをシミュレーションしましょう。

参照記事
・住宅ローンの一括返済は本当に正解？資産形成とのバランスを考える判断軸

住宅ローンの借り換えに適したタイミングとは？

金利が低いタイミングでの借り換えは重要なポイントですが、それ以外にも検討すべき要素があります。

Aki

最後に、住宅ローンの借り換えに適した3つのタイミングについて見ていきましょう。

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借り換えに適した3つのタイミング

住宅ローンの借り換えに適したタイミングとして、主に以下の3つが挙げられます。

①金利が低いタイミング

金利が低い時期に借り換えることで、現在の金利よりも低い条件でローンを組み直せ、月々の返済額を軽減できます。

特に固定金利は変動金利と比べて金利が高めに設定されていることが多いため、現時点での変動金利と比較し、より有利な条件で借り換えるのが効果的なタイミングの一つです。

➁ローン残高が大きい場合

ローン残高が多いほど、借り換えによる金利引き下げの効果は大きくなります。

特に返済期間が長い場合は、金利差を活かして総支払額を抑えられる可能性が高いため、借り換えを検討するタイミングの一つです。

③生活環境の変化や返済計画の変更が必要な場合

家庭のライフスタイルや収入に変化があった際には、返済額や返済期間の見直しが必要になることがあります。

収入が増えた場合は繰り上げ返済を検討し、逆に収入が減った場合は返済期間を延ばして月々の負担を軽減することが一般的です。

そのため、こうしたライフイベントに合わせて借り換えを検討することも、借り換えのタイミングの一つと言えます。

Aki

借り換えを検討する際は、ライフプランを見越した返済計画を立てることが大切ですよ！

関連記事
・住宅ローン前に！ライフイベントを見据えた返済プランが大切な理由

まとめ｜住宅ローンの借り換えは手数料や違約金を含めて総合的に判断しよう

今回の記事のまとめです。

住宅ローンの借り換えは、月々の支払いや金利負担を軽減できますが、手数料や違約金がかかる場合があるため注意が必要です。

そのため、借り換えを検討する際は、ライフスタイルや収入の変化に合わせて返済計画を柔軟に見直すことが大切です。