マイホームを売却して利益が出た場合、譲渡所得税や住民税がかかることがあります。
ただし、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる3,000万円特別控除を利用でき、税負担を軽減できる可能性があります。
一方で、マイホームを売却すれば誰でも適用されるわけではありません。
住んでいた家の売却時期や売却相手との関係など、満たすべき要件があり、対象外となるケースもあります。
本記事では、マイホーム売却の3,000万円特別控除について、適用要件や対象外になるケース、利用する際の注意点を解説します。
この記事でわかる3つのこと
- マイホーム売却の3,000万円特別控除の仕組み
- 3,000万円特別控除の適用要件と対象外になるケース
- 3,000万円特別控除を利用する際の注意点
マイホームを売却する際に利用できる控除について、一緒に学んでいきましょう。
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マイホーム売却の3,000万円特別控除とは？
マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常はその利益に対して所得税や住民税が課されます。
ただし、一定の要件を満たせば、売却による税負担を軽減できる3,000万円特別控除を利用できます。
この特例は、所有期間の長さを問わず、要件を満たせば適用を受けられる点が特徴です。
ただし、売却価格から直接3,000万円が差し引かれるわけではありません。控除の対象となるのは、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算した譲渡所得です。
まずはこの章で、3,000万円特別控除の仕組みを理解していきましょう。
なお、マイホームを売却する際は、住宅ローンの繰り上げ返済などについても事前に確認しておくことが大切です。
手続きや注意点については、以下の記事👇で詳しく解説しているので、あわせて参考にしてみてください。
譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度とは？
3,000万円特別控除とは、マイホームを売却して利益が出た場合に、一定の要件を満たせば、その利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける制度です。
譲渡所得は、売却価格から購入時にかかった費用（取得費）や売却時にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。3,000万円特別控除は、このように計算した譲渡所得を減らすための特例です。
例えば、マイホームを売却した際の譲渡所得が2,000万円だった場合、3,000万円特別控除を適用すると、課税対象となる譲渡所得は0円になります。一方、譲渡所得が4,000万円の場合は、3,000万円を差し引いた1,000万円が課税対象となります。
| 控除前の譲渡所得 | 控除額 | 控除後の課税譲渡所得 |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 2,000万円 | 0円 |
| 4,000万円 | 3,000万円 | 1,000万円 |
3,000万円特別控除による課税対象額の違い
このように、譲渡所得が3,000万円以下であれば、特例の適用によって課税対象となる譲渡所得が0円になる可能性があります。
参照：
国税庁『No.3302 マイホームを売ったときの特例』
控除を受けるための所有期間は？
3,000万円特別控除は、マイホームの所有期間が5年を超えているかどうかにかかわらず、一定の要件を満たせば適用を受けられます。 購入から数年しか経過していない家でも、所有期間の短さだけを理由に対象外となるわけではありません。
また、対象となるのは現在住んでいる家だけではありません。以前住んでいた家も、原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、特例の対象となる可能性があります。
例えば、2023年に住まなくなった家であれば、原則として2026年12月31日までに売却することが期限の目安です。
なお、所有期間によって税率が変わる仕組みと、3,000万円特別控除の適用要件は別です。 控除を受けられるかどうかを確認する際は、所有期間だけで判断せず、売却時期や過去に利用した特例などもあわせて確認しましょう。
なお、3,000万円特別控除の適用条件については、次の第2章で詳しく解説します。
3,000万円特別控除で譲渡所得税はいくら安くなる？
3,000万円特別控除によって軽減される税額は、マイホームの所有期間によっても異なります。これは、所有期間によって譲渡所得に適用される税率が変わるためです。
不動産を売却した場合、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」に区分されます。税率は、長期譲渡所得が合計20.315％、短期譲渡所得が合計39.63％です。
例えば、控除前の譲渡所得が4,000万円だった場合、3,000万円を控除した後の課税譲渡所得は1,000万円です。
| 項目 | 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 控除前の譲渡所得 | 4,000万円 | 4,000万円 |
| 3,000万円特別控除 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 控除後の課税譲渡所得 | 1,000万円 | 1,000万円 |
| 税率（復興特別所得税を含む） | 20.315％ | 39.63％ |
| 所得税・住民税などの概算 | 約203万円 | 約396万円 |
3,000万円特別控除適用後の税額の比較（概算）
この例では、特例適用後に支払う税額は、長期譲渡所得なら約203万円、短期譲渡所得なら約396万円です。
ただし、これは税率を単純に掛けた概算です。実際の税額は、取得費や譲渡費用、ほかの特例の適用状況などによって変わります。また、マイホームの売却益が3,000万円以下で、特例の要件を満たす場合は、課税譲渡所得が0円となり、譲渡所得に対する所得税・住民税が発生しないこともあります。
3,000万円特別控除を受けるための3つの適用要件とは？
マイホームを売却した際に3,000万円特別控除を利用するには、国税庁が定める適用要件を満たす必要があります。
自分が住んでいた家であれば必ず控除を受けられるわけではなく、売却する家の種類や売却時期、売却相手との関係なども確認しなければなりません。
3,000万円特別控除を受けるための適用要件には、主に以下の3つが挙げられます。
3,000万円特別控除の3つの適用条件
適用要件① 自分が住んでいる家や以前住んでいた家の売却
適用要件➁ 過去にマイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと
適用要件③ 親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではないこと
この章では、3,000万円特別控除を受けるために確認しておきたい3つの適用要件を解説します。
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適用要件①自分が住んでいる家や以前住んでいた家の売却
3,000万円特別控除を受けるには、売却する家が自分の居住用財産に該当する必要があります。対象となるのは、現在住んでいるマイホームだけでなく、以前住んでいた家も含まれます。
例えば、転勤や住み替えなどを理由に引っ越し、以前住んでいた家を売却する場合でも、一定の要件を満たせば特例を利用できます。ただし、以前住んでいた家については、原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。売却までの期限を過ぎると、ほかの条件を満たしていても適用を受けられない可能性があります。
また、家屋を取り壊して土地だけを売却する場合も、一定の条件を満たせば対象となります。例えば、家屋を取り壊した後、土地の売却契約を取り壊しの日から1年以内に締結することや、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが必要です。
一方で、自分が所有している家であれば、すべてが対象になるわけではありません。 複数の家を所有している場合は、原則として、主に自分の居住用として利用していた家が対象となります。
別荘など、趣味や保養を目的として所有している家は、通常、対象になりませんよ！
適用要件➁マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと
3,000万円特別控除を受けるには、マイホームを売却した年とその前年・前々年に、マイホームの買換えや交換に関する特例を受けていないことが要件の一つです。
例えば、2026年にマイホームを売却する場合、2024年・2025年・2026年の各年に、マイホームの買換えや交換に関する特例を受けていないかを確認する必要があります。この3年間のいずれかで該当する特例の適用を受けている場合、原則として、2026年の売却について3,000万円特別控除を利用することはできません。
ここで注意したいのは、新しいマイホームを購入したかどうかだけでなく、過去の売却などで税法上の特例を実際に受けているかどうかが判断のポイントになるということです。
そのため、過去にマイホームを売却したことがある方や、住み替えを予定している方は、以前の確定申告書などを確認し、どの特例をいつ利用したのかを整理しておきましょう。
適用要件③親子や夫婦など特別な関係にある人以外の売却
3,000万円特別控除を受けるには、売却するマイホームを、親子や夫婦など特別の関係がある人に売却していないことも要件の一つです。
この要件は、親族間などでマイホームを売買する場合に注意が必要です。例えば、所有している自宅を配偶者や親、子どもに売却しても、原則として3,000万円特別控除の適用は受けられません。売却価格が相場に沿った金額であっても、売却相手が特別な関係にある人に該当する場合は、対象外となります。
また、対象となるのは、親子や夫婦だけではありません。国税庁によると、生計を一にする親族や、売却後にその家屋で売主と同居する親族、内縁関係にある人なども含まれます。さらに、売主と特殊な関係にある法人などへの売却も対象外となる場合があります。
例えば、親が所有する自宅を子どもに売却する場合や、売却後も売主と親族がその家で同居する場合は、特別の関係がある人への売却に該当しないか確認が必要です。
売却相手が「特別の関係がある人」に該当するか判断に迷う場合は、不動産売却に関する税務に詳しい税理士に相談するのがおすすめです！
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3,000万円特別控除を利用する際の注意点とは？
3,000万円特別控除は、特例を利用することで、住宅ローン控除など別の税制上の優遇措置に影響する場合もあります。
特に注意したいのが、マイホームを売却した際の3,000万円特別控除と、新居の購入時に利用する住宅ローン控除との関係です。
例えば、現在住んでいる家を売却して3,000万円特別控除を利用し、その後、新たに住宅を購入して住宅ローンを組む場合、売却した年や新居への入居時期などによっては、住宅ローン控除を利用できません。
そのため、制度を利用する前に、次の2つのポイントも確認しておきましょう。
注意点①住宅ローン控除とは併用できない
注意点➁譲渡所得が3,000万円以下でも確定申告が必要
この章では、3,000万円特別控除を利用する際に押さえておきたい2つの注意点を解説します。
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注意点①住宅ローン控除とは併用できない
3,000万円特別控除を利用する際は、住宅ローン控除との併用に注意が必要です。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを利用してマイホームを新築・購入したり、一定の増改築を行ったりした場合に、所定の要件を満たすと、年末の住宅ローン残高などを基に計算した金額を所得税から差し引ける制度です。
一方、3,000万円特別控除は、マイホームの売却によって生じた譲渡所得から最高3,000万円を控除する制度です。新居への入居年とその前後の一定期間に3,000万円特別控除を利用すると、住宅ローン控除を受けることはできません。
そのため、住み替えを予定している方は、売却時の税負担だけでなく、新居で住宅ローン控除を利用できるかどうかも含めて検討することが大切です。売却と購入の時期を整理し、それぞれの制度の適用要件を確認したうえで、どちらを利用するか判断しましょう。
住宅ローン控除の仕組みや適用要件については、以下の記事👇で詳しく解説しています。あわせて参考にしてみてください。
注意点➁譲渡所得が3,000万円以下でも確定申告が必要
3,000万円特別控除を利用するには、譲渡所得が3,000万円以下で、控除を適用すると課税対象となる所得がゼロになる場合でも、確定申告が必要です。
通常、マイホームの売却によって譲渡所得が生じると、その利益に対して所得税や住民税が課されます。しかし、3,000万円特別控除の適用によって課税対象となる譲渡所得がゼロになれば、譲渡所得に対する税金は原則として発生しません。
ただし、控除を受けるためには、確定申告で特例の適用を申告する必要があります。控除によって税金が発生しないことと、確定申告が不要になることは別なので注意しましょう。
確定申告では、確定申告書に加えて「譲渡所得の内訳書（土地・建物用）」などの必要書類を提出します。売買契約書や取得費、譲渡費用が分かる資料なども、申告に備えて整理しておくとスムーズです。
どの税理士に相談していいのか悩んでいる方へ👇
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不動産売却の相談先はどこ？主な相談先と選び方
不動産を売却する際は、売却価格や売却時期だけでなく、仲介手数料や税金、売却に必要な手続きなど、さまざまな点を確認する必要があります。
そのため、初めて不動産を売却する方にとっては、何から始めればよいのか、誰に相談すればよいのか迷うことも多いと思います。
不動産売却の主な相談先には、不動産会社、税理士、司法書士、弁護士などがあります。それぞれ専門分野が異なるため、売却価格を知りたいのか、税金について相談したいのか、権利関係の問題を解決したいのかによって、適した相談先は変わります。
この章では、不動産売却に関する主な相談先と、それぞれの役割について解説します。
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不動産売却で相談できる主な専門家3選
不動産売却では、売却価格や販売方法だけでなく、税金や登記、法律上の問題について専門家に相談することも重要です。相談内容によって適した専門家は異なるため、それぞれの役割を把握しておくと、必要なサポートを受けやすくなります。
ここでは、不動産売却で相談できる主な専門家を3つ紹介します。
1. 不動産会社｜売却価格や販売方法を相談したい場合
不動産会社は、売却価格の査定や販売活動、売買契約に向けた手続きなど、不動産売却全般について相談できる窓口です。
所有する不動産がいくらで売れそうか知りたい場合や、できるだけ希望に近い条件で売却したい場合は、不動産会社に相談するとよいでしょう。査定価格だけでなく、その価格を算出した根拠や販売活動の方針、仲介手数料なども確認することが大切です。
また、不動産会社によって得意とする物件やエリアが異なるため、複数の会社に査定を依頼し、提案内容を比較する方法もあります。
2. 税理士｜不動産売却にかかる税金を相談したい場合
税理士は、売却によって生じる税金や、利用できる特例、確定申告について相談できる専門家です。
例えば、マイホームを売却する際に利用できる「3,000万円の特別控除」の適用要件や、特例を利用した場合の税額などを確認したいときに相談できます。
ただし、特例の適用には一定の要件があり、売却する不動産の種類や所有期間、過去の特例の利用状況などによって取り扱いが異なります。税負担を事前に把握したい場合は、売却前に税理士へ相談しておくとよいでしょう。
3. 司法書士｜名義変更や登記手続きを相談したい場合
司法書士は、不動産の所有権移転登記や、住宅ローンの完済に伴う抵当権抹消登記など、登記に関する手続きを専門としています。
例えば、相続した不動産を売却する場合、相続登記が済んでいなければ、売却に向けて登記手続きが必要になることがあります。また、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合も、抵当権の抹消に関する手続きが必要です。
登記の状況や必要な手続きが分からない場合は、司法書士に相談することで、売却に向けて必要な対応を確認できます。
不動産の売却は、物件や契約条件によって借入額が変わる場合があるため、不動産のプロに相談するのが安心ですね！
不動産の売買について相談したい👇
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まとめ｜マイホーム売却の3,000万円特別控除は適用要件の確認が大切
マイホーム売却の3,000万円の特別控除は、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
ただし、売却時期や過去に利用した特例などによっては適用されない場合があります。また、特例を利用するには、譲渡所得がゼロになる場合でも確定申告が必要です。
不動産を売却する際は、事前に適用要件や対象外となるケースを確認し、必要に応じて税理士などの専門家に相談してみましょう。