抵当権設定費用は、原則として住宅ローンを利用する「借主（購入者）」が負担します。
不動産を購入する際、住宅ローンを利用する多くの方が経験するのが「抵当権の設定」です。
日常生活ではあまり聞き慣れない言葉ですが、ローン返済に関わる重要な手続きのひとつであり、一般的にこの手続きには、登録免許税や司法書士への報酬など、さまざまな費用が発生します。
そのため、「これらの費用はいくらかかるの？」「いつ支払うのものなの？」など、具体的な負担内容が気になる方も多いのではないでしょうか。
本記事では、抵当権設定費用について誰が負担するのかという基本から、費用の相場・内訳・支払うタイミングまで、実務の流れに沿ってわかりやすく解説します。
この記事で分かること
- 抵当権設定費用は誰が負担するのか
- 抵当権設定費用の相場と内訳
- 抵当権設定費用を支払うタイミング
章の後半では、抵当権設定の実例やよくある疑問をまとめていますよ。
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抵当権とは？設定しないとどうなる？住宅ローンとの関係を解説
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が不動産を担保として回収できる権利のことです。
住宅を購入する際、多くの方は金融機関から資金を借りて住宅ローンを利用します。
このとき金融機関は、貸したお金を確実に回収できるようにするため、購入する土地や建物に抵当権を設定します。
この章では、抵当権の基本的な仕組みを、住宅ローンとの関係を含めてわかりやすく解説します。
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抵当権の役割とは？なぜ住宅ローンに必要なの？
結論として、抵当権の役割は、金融機関が安心して住宅ローンを貸し出すための「担保」として機能することです。
住宅ローンは数千万円という大きな金額を、長期間にわたって返済していく契約です。
そのため金融機関は、万が一返済が滞った場合でも貸したお金を回収できるように、購入する不動産に抵当権を設定します。
つまり、抵当権は金融機関にとっての安全装置であり、同時に、借主が住宅ローンを利用するために必要な仕組みでもあります。
抵当権設定には、大きく分けて次の2つの役割があります。
抵当権設定における2つの役割
①債権者の保護
貸したお金が返済されない場合でも、債権者は不動産を競売にかけて代金から回収できます。
②債務者の信用力向上
不動産を担保にすることで、債務者はより有利な条件で融資を受けやすくなります。
抵当権設定のメリットとは？債務者と債権者それぞれのメリット
抵当権の設定は、債権者が貸したお金を回収しやすくする一方で、債務者（お金を借りる側）にとっても住宅ローンを有利な条件で利用しやすくなるというメリットがあります。
この仕組みにより金融機関はリスクを抑えて融資を行うことができ、その結果として借りる側も低金利・長期といった安定した条件で資金を調達できるようになります。
債権者・債務者それぞれのメリットを2つずつ見てみましょう。
債権者側のメリット
債権者側のメリットは、貸した資金を回収しやすくなり、貸し倒れリスクを抑えられることの2点です。
債権者側の2つのメリット
①万が一返済されなかった場合に担保不動産を売却して回収できる
返済が滞った場合でも、抵当権によって担保不動産を差し押さえ、競売によって債権を回収することができます。
②貸し倒れリスクの軽減
担保があることで債務不履行時のリスクが減り、安心して融資を行うことができます。
債務者側のメリット
一方で、債務者側のメリットは、住宅ローンをより有利な条件で利用できることと、高額な資金を借りやすくなることの2点です。
債務者側の2つのメリット
①金利を抑えられる可能性がある
不動産などを担保にすることで、無担保よりも信用度が上がり、比較的低金利での借り入れが可能になります。
②高額な融資を受けやすくなる
担保があることで貸し手の安心感が増し、無担保よりも大きな金額を借りることができます。
なお、抵当権は、物件や契約条件によって借入額が変わる場合があります。
そんな時は、不動産のプロに相談するのも一つの方法です。
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抵当権設定費用の相場はどのくらい？内訳や目安を解説
抵当権設定費用の相場は一般的に、数万円〜十数万円程度が目安となります。
ただし、抵当権設定費用は一律ではなく、借入額や不動産の評価額、依頼する司法書士によって費用は変動します。
この章では、抵当権設定費用の内訳と、金額が変動する主な理由についてわかりやすく解説します。
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抵当権設定時にかかる3つの費用とは？
抵当権設定時にかかる費用は主に「登録免許税」「司法書士報酬」「その他の実費」の3つに分かれます。
抵当権の設定登記は専門的な手続きが必要となるため、単一の費用ではなく、複数の費用が組み合わさって発生する点が特徴です。
抵当権設定時にかかる3つの費用
①登録免許税
②その他費用
③司法書士費用
それぞれの費用について、順番に見ていきましょう。
1. 登録免許税
登録免許税は、抵当権を設定する際にかかる税金で、原則として住宅ローンの借入額に対して0.4％が課されます。
ただし、住宅用の不動産など一定の条件を満たす場合には、租税特別措置法により0.1％に軽減されるケースもあります。
例えば、3,000万円の住宅ローンを借りる場合、通常の税率であれば12万円（3,000万円×0.4％）となりますが、軽減措置が適用されれば3万円（3,000万円×0.1％）まで抑えられます。
抵当権設定登記にかかる登録免許税額 = 住宅ローンの借入額 × 0.4%
参照サイト
・国税庁『No.7191 登録免許税の税額表』
2. その他費用
抵当権を設定する際には、登録免許税のほかに、収入印紙代など登記手続きや契約に付随する実費が発生します。
これらの費用は1つひとつの金額は大きくありませんが、住宅ローンの手続きを行ううえで必ず必要となる費用です。
主なその他費用は、次の4つです。
①収入印紙（金銭消費貸借契約書用）
②登記事項閲覧費用
③登記事項証明書
④印鑑証明書 など
なお、①は数千円から数万円の範囲で、②③④はそれぞれ数百円程度を目安としておきましょう。
3. 司法書士に依頼する場合の報酬相場
抵当権を設定する際には、登記手続きの専門性が高いため、司法書士への依頼が実務上必要となります。
抵当権設定登記は、金融機関と不動産の所有者が共同で申請を行う手続きであり、書類の作成や法務局への申請など、法律に基づいた正確な対応が求められます。
そのため、手続きミスを防ぎ、金融機関との調整を円滑に進めるために、専門家である司法書士が関与する形が一般的となっています。
なお、司法書士に依頼する際の費用は事務所ごとに異なりますが、一般的な相場は3万円〜10万円程度とされています。
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登録免許税の計算方法と具体例
登録免許税の具体例を一つ見てみましょう。
たとえば、3,000万円の住宅ローンを借り入れ、抵当権を設定する場合、登録免許税は以下のように計算されます。
登録免許税額 ＝ 借入額 × 税率（0.4%）
3,000万円 × 0.004（＝0.4%）＝ 12万円
ただし、これはあくまで登録免許税のみの費用です。
前章で解説したとおり、司法書士への依頼費用や印紙代など、その他の費用も別途かかる点に注意が必要です。
ちなみに、各仕業には業務範囲が決まっているため、その範囲も確認しておきましょう。
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・遺産分割協議書の作成費用の相場は？4つの専門家ができることと費用比較
抵当権設定費用に関するよくある疑問とポイント解説
抵当権設定費用は、住宅ローンを初めて利用する際に特に分かりづらいポイントの一つです。
そこで最後に、抵当権設定費用についてよくある3つの疑問を整理してみます。
住宅ローンの乗り換えを検討中の方は、銀行別の金利や手数料、総支払額を比較した記事👇もぜひ参考にしてみてください。
住宅ローン完済後の抵当権は消滅するの？
住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的には消滅しません。
抵当権はローンの完済によって実体的には効力を失うものの、不動産登記簿上にはそのまま残るため、法的に記録を消すためには抵当権抹消登記が必要になります。
そのため、住宅ローン完済後は金融機関から受け取る書類をもとに、法務局で抹消手続きを行う必要があります。
参照
法務局『住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）』
抵当権の抹消には費用がかかる？費用の内訳と相場
抵当権の抹消には、基本的に1,000円程度の登録免許税がかかります。
これは不動産1件あたりにかかる法定費用で、法務局に納める税金です。
ただし、実際には以下のような費用も発生する場合があります。
- 登記事項証明書などの取得費用
- 司法書士へ依頼する場合の報酬
そのため、自己申請であれば数千円程度で済みますが、専門家に依頼する場合は追加費用が発生する点に注意が必要です。
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抵当権設定にかかる費用はローン契約に含まれるの？
抵当権設定費用は基本的に、住宅ローンには含まれておらず、別途支払う必要があります。
ただし、金融機関によっては、諸費用ローンなどを利用して登記費用や手数料を融資額に組み込める場合もあります。
そのため、どこまでがローンに含まれるのかは金融機関ごとに異なり、契約時に事前確認しておくことが重要です。
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まとめ｜抵当権設定費用は借主負担だがメリットもある
抵当権設定費用は、住宅ローンを利用して不動産を購入する際に発生する費用で、原則として借主（購入者）が負担するのが一般的です。
費用の内訳は登録免許税を中心に、印紙代や証明書取得費用などの実費がかかり、司法書士へ依頼する場合は報酬も加わるため、数万円〜十数万円程度が目安となります。
一方で、抵当権の設定によって金融機関はリスクを抑えて融資できるため、借主も住宅ローンを利用しやすくなるというメリットがあります。