J-REIT戦略！NAV倍率から学ぶ新NISA活用法入門編

資産運用にはさまざまな方法がありますが、その中でもJ-REIT（不動産投資信託）は注目すべき選択肢の一つです。

J-REITは、個人投資家でも手軽に不動産市場に投資できる方法として、近年人気を集めています。

しかし、J-REITがどのような仕組みで成り立っているのか、また、一般的な不動産投資とは何が異なるのかを理解している方は、意外と少ないかもしれません。

本記事では、J-REITの基本的な仕組みに加え、新NISAを活用してJ-REITを始めるメリットについて解説していきます。

この記事で分かること

1. 不動産投資とJ-REIT（不動産投資信託）の違い
2. J-REITを始める際の注意点
3. 新NISAを活用してJ-REITを始めるメリット

J-REIT（不動産投資信託）の基礎知識

J-REIT（不動産投資信託）は、株式や債券と同様に取引できる投資商品です。

Aki

まずは、J-REITがどのようなものかについて、一緒に学んでいきましょう。

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・資産運用の相談なら【オンアド】

そもそも、J-REITってどんな意味？

J-REIT（不動産投資信託）は、不動産に関連する投資商品の一種で、不動産投資の収益を投資家に還元する仕組みです。

投資家は運用会社を通じて不動産に投資し、その収益として賃料収入や売却益を得ます。

この収益は、配当金として投資家に還元されます。

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ちなみにJ-REITは、日本不動産投資信託(Japan Real Estate Investment Trust)の略称です。

仕組みと種類

J-REIT（不動産投資信託）は、投資家から集めた資金で不動産に投資・運用し、その利益を分配する仕組みです。

また、その種類は、不動産の用途や地域、運用方針などによってさまざまに分類されます。

Aki

仕組みと種類について、以下それぞれのポイントを押さえておきましょう。

不動産投資との違い

ところで、「J-REITは不動産投資と何が違うのだろう？」と思う方もいらっしゃるかもしれません。

投資初心者にとっては混同しやすいポイントでもあるため、この章ではその違いを整理しておきましょう。

Aki

不動産投資とJ-REIT、それぞれの特徴を以下で見ていきましょう。

不動産投資に関するコラム
・不動産投資ガイド｜投資初心者向け

メリットとデメリット

先ほどの章で、J-REITにはリスクの分散効果があると述べましたが、これは投資信託における大きなメリットの一つです。

では、その一方で、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

Aki

J-REIT投資のメリットとデメリットについて、以下でそれぞれご紹介します。

3つのメリット

1. 分散投資が可能
J-REITは複数の不動産に分散して投資できるため、特定物件に依存するリスクを抑えられます。

2. 商品管理のしやすさ
不動産の管理は運用会社が行うため、投資家自身が物件を管理する手間がかかりません。

3. 定期的な分配金の還元
J-REITは賃貸収入などから分配金を支払うことが一般的であり、投資家に定期的な収入を提供します。

2つのデメリット

1. 市場リスクを伴う
J-REITは、株式市場や不動産市場、景気の変動などの影響を受けやすく、収益や資産価値が大きく変動するリスクがあります。

2. 節税効果にはつながりにくい
維持管理費などを経費計上できず、分配金ごとに課税されるため、不動産投資に比べて節税効果は限定的です。

Aki

何事もメリットに気を取られがちですが、デメリットを理解しておくことも大切です。

関連コラム
・レバレッジ型とインバース型投資信託の特徴とリスク管理

J-REIT選びでチェックすべきポイントとは？

では、実際にJ-REITを選ぶ際は、どこに注目すればよいのでしょうか？

Aki

この章では、J-REIT選びでチェックすべきポイントについて見ていきましょう。

J-REITを選ぶ際に押さえるべきポイント｜NAV倍率と投資主優待制度

J-REITを選ぶ際に押さえておくべきポイントは、以下の4つです。

1や2の理由は分かりやすいかもしれませんが、3のNAV倍率や4の投資主優待制度については、「それって本当に必要なの？」と感じる方もいるかもしれませんね。

Aki

そこで、NAV倍率と投資主優待制度について、少し掘り下げてみましょう。

NAV倍率チェック

NAV倍率のチェックは、J-REITを選ぶ際の重要な判断材料の一つです。

NAV倍率とは、一口あたりの純資産価格を示す指標で、J-REITが割安か割高かを判断するのに役立ちます。

一般的には、NAV倍率が1未満であれば「割安」とされる傾向があります。

そのため、NAV倍率を確認することで、投資家はより適切なタイミングでJ-REITを選ぶ参考にすることができます。

参照サイト
・不動産投資信託・REITの分析に欠かせない重要指標「NAV倍率」とは？ 徹底解説。 | マネリテ！「株式投資初心者の勉強 虎の巻」

株主優待制度チェック

J-REITには一部の銘柄で株主優待が提供されることがあります。

これは、不動産を運用する企業であるJ-REITが、投資する株主に対して特典を提供するためです。

株主優待の内容は銘柄によって異なり、施設利用の割引や特別イベントへの招待などが一般的です。

各J-REITの公式ウェブサイトやIR資料で株主優待制度を確認できます。

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以下図1の表は、株主優待を実施するJ-REITの銘柄です。

※優待内容は2023年8月下旬の調査時点のものとなっています。

J-REITの始め方｜新NISAを活用する

J-REITを始める際には、新NISAを活用するのも一つの方法です。

新NISAを利用することで、節税効果が得られるだけでなく、他にもさまざまなメリットがあります。

Aki

それでは最後に、J-REITの始め方について見ていきましょう。

J-REITの購入方法

J-REITは、証券取引所で取引されています。

そのため、J-REITを取り扱う証券会社（ネット証券など）に登録することで、J-REITを購入できるようになります。

J-REITの投資単位は一口で、銘柄ごとに購入単価は1万円から10万円と幅があります。

また、分配金は投資した企業の決算日から3カ月以内に受け取ることができます。

新NISA活用｜J-REIT

先ほどお伝えしたように、新NISAを活用することで、J-REITに投資することが可能です。

Aki

新NISAの特徴について、以下で確認していきましょう。

Aki

新NISAをネット証券で始めたい方は、ぜひ以下のコラムもご参照ください。

参照コラム
・新NISAから始める資産運用！SBI証券での口座開設ステップ解説

まとめ

J-REIT投資は、不動産投資信託を通じて間接的に不動産市場に投資する方法です。

分散効果によるリスクヘッジがメリットですが、節税効果が得にくい点はデメリットと言えます。

また、投資先を選ぶ際には、NAV倍率や投資主優待制度の有無も重要なポイントです。